よくある質問（FAQ）

もっとも一般的な「元利均等返済」の場合、毎月返済額は次の式で計算されます。

毎月返済額 = 借入額 × 月利 ÷ (1 − (1 + 月利)^−返済回数)

月利は 年利 ÷ 12、返済回数は 年数 × 12 です。例として借入額3,000万円・金利1.0%・35年返済の場合、毎月返済額は約84,685円となります。具体的な金額は本サイトの計算機でご確認ください。

一般的な目安は年収の7〜8倍までです。住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」では、借入額の年収倍率の平均は近年7倍前後で推移しています。

金融機関の審査では、返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）が以下に収まることが条件です。

• 年収400万円未満：返済負担率30%以内
• 年収400万円以上：返済負担率35%以内

ただし、教育費・老後資金も考慮すると返済負担率は20〜25%に抑えるのが現実的です。

物件価格の1〜2割が目安です。頭金ゼロのフルローンも借入可能ですが、以下のデメリットがあります。

• 金利優遇の幅が狭くなる傾向（自己資金10%以上で優遇が拡大する金融機関が多い）
• 借入額が大きくなり、総返済額・毎月返済額が膨らむ
• 物件価格下落時に担保割れ（残債 > 評価額）になりやすい

なお、頭金とは別に諸費用（物件価格の5〜10%）は現金で用意するのが基本です。

総返済額の少なさでは元金均等が有利、毎月の支払い安定性では元利均等が有利です。

項目	元利均等	元金均等
毎月返済額	一定	初回が最も高く、徐々に減少
総返済額	多め	少なめ（元利均等より数十万〜数百万円少）
適している人	家計設計を安定させたい人	初期の支払余力があり総支払額を抑えたい人

本サイトの計算機では両方を切り替えて比較できます。

近年はボーナス払いは推奨されない傾向にあります。理由は以下です。

• ボーナスの支給額・支給有無は会社の業績に左右される
• ボーナス減額・無支給時に家計インパクトが大きい
• 転職を考慮するとボーナスのない働き方も視野に入る

総返済額は月払いのみと同じ（金利が同じであれば）ですが、ボーナス払いに依存しない家計設計のほうがリスク耐性が高くなります。

結論からいうと、返済負担率に余裕があり金利上昇に耐えられる方は変動、安心優先なら固定です。

• 変動金利：金利水準が低く（2026年時点で0.3〜0.5%台）毎月返済額を抑えられるが、将来の金利上昇リスクあり。半年ごとに金利見直し、5年ごとに返済額が見直される（5年ルール・125%ルール）
• 固定金利（フラット35等）：金利は高め（1.7〜2.0%）だが、35年間の返済額が確定。インフレ・金利上昇局面に強い
• 固定期間選択型：当初10年固定など、一定期間後に変動or固定を再選択。バランス型

2026年時点の主要金融機関の目安は以下です。

• 変動金利：年0.3〜0.5%台（ネット銀行が低水準）
• 固定10年：年1.0〜1.5%
• 固定20年：年1.5〜2.0%
• フラット35（全期間固定）：年1.7〜2.0%

同じ金融機関でも自己資金比率・属性・物件性能（省エネ・耐震等）により優遇幅が変動します。複数の金融機関で事前審査を取って比較するのが基本です。

完済時の年齢が定年を大幅に超えないことが最重要です。

• 35歳で借入：30〜35年
• 40歳で借入：25〜30年
• 45歳で借入：20〜25年

返済期間が長いほど毎月返済額は減りますが、利息合計は増えます。「長く借りて、繰上返済で短くする」戦略も有効です。

借入額・期間によって異なりますが、35年返済の場合の目安は以下です。

• 借入額3,000万円：金利0.1%の差で総返済額が約60万円変動
• 借入額5,000万円：約100万円変動
• 借入額1億円：約200万円変動

金融機関選び・優遇金利交渉は確実に取り組む価値があります。

返済負担率の設定により以下のとおりです（金利1.0%・35年・元利均等の前提）。

• 返済負担率20%：約2,950万円
• 返済負担率25%（安心ライン）：約3,700万円
• 返済負担率30%：約4,400万円
• 返済負担率35%（審査上限）：約5,200万円

住宅ローンの審査額と「無理なく返せる額」は異なります。教育費・老後資金まで考慮すると返済負担率25%以内が現実的です。

20〜25%が安心、25〜30%は要注意、30%超は危険水準です。返済負担率は「年間返済額 ÷ 年収（手取りではなく額面）」で計算します。

金融機関の審査基準は年収400万円未満で30%以内、400万円以上で35%以内ですが、これは「貸せる上限」であり「無理なく返せる上限」ではありません。

姉妹サイトの手取り計算と組み合わせて、手取りベースでも返済負担率を確認することをおすすめします。

夫婦で住宅ローンを組む場合の主な方式は3つあります。

方式	債務者	控除	団信
ペアローン	夫婦各々	2人とも	2人とも加入
連帯債務	主+連帯	持分比で按分	主のみ（フラット35はデュエット可）
連帯保証	主のみ	主のみ	主のみ

借換メリットが出やすい目安は次の3条件を同時に満たすときです。

• 残債が1,000万円以上
• 残期間が10年以上
• 現状と借換後の金利差が0.5%以上

借換には諸費用（30〜80万円）が発生するため、利息軽減額が諸費用を上回るか必ずシミュレーションで確認してください。

繰上返済は利息軽減効果が大きいですが、優先順位は以下です。

1. 生活防衛資金（生活費6ヶ月〜1年分）を確保
2. 住宅ローン控除期間（最大13年）の控除メリットと比較
3. 金利の高い借入（カードローン等）を先に返済
4. 余剰資金があれば繰上返済を実行

住宅ローン控除を受けている期間中は、年末残高を維持したほうが控除額が大きくなるケースがあります。

利息軽減効果は期間短縮型が大きいです。同じ金額を繰上返済する場合、期間短縮型のほうが返済額軽減型より数十万円〜数百万円多く利息を減らせます。

ただし、毎月返済額は変わらないため家計に余裕は生まれません。家計の負担を軽くしたい場合は返済額軽減型、利息を最小化したい場合は期間短縮型を選びます。

物件価格の新築で3〜7%、中古で6〜10%が目安です。主な内訳は以下です。

• 印紙税（売買契約書・金消契約書）
• 登録免許税（所有権移転登記・抵当権設定登記）
• 司法書士報酬（10〜15万円）
• 融資手数料（定額3〜5万円 or 借入額×2.2%）
• 保証料（借入額×2.2% or 金利上乗せ0.2%）
• 火災保険料・地震保険料
• 不動産取得税（軽減措置あり）
• 仲介手数料（中古の場合：物件価格×3% +6万円）

新築住宅（省エネ基準適合）の場合、年末ローン残高の0.7%が最大13年間、所得税・住民税から控除されます。

例：借入3,000万円・残高2,800万円の初年度は 2,800万円 × 0.7% = 19.6万円 が戻ります。

借入限度額（控除対象となる残高の上限）は住宅性能により異なります。

• 長期優良住宅・低炭素住宅：5,000万円
• ZEH水準省エネ住宅：4,500万円
• 省エネ基準適合住宅：4,000万円
• その他の新築：3,000万円
• 中古住宅（省エネ基準）：3,000万円
• 中古住宅（その他）：2,000万円

民間住宅ローンは原則加入必須、フラット35は任意加入です。死亡・高度障害状態になった場合、残債が保険金で完済されます。

近年は標準団信に加えて、以下の特約付き団信が増えています（金利上乗せ0.1〜0.3%）。

• がん団信：がんと診断確定で残債ゼロ
• 三大疾病団信：がん・急性心筋梗塞・脳卒中
• 全疾病団信：所定の就業不能状態が一定期間継続
• ワイド団信：持病・既往症がある方向けの引受基準緩和型

既存の生命保険・収入保障保険でカバーできるかを併せて検討します。